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疫情影响 写字楼是否还具备投资价值?

来源: 云房数据市场研究部 2020-02-27 13:12:21 阅读 71

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新冠肺炎疫情来势汹汹,疫情对经济的影响备受瞩目,同时也引发了业界对写字楼市场影响的关注。回顾2019年下半年写字楼市场,通过回报率指标分析写字楼的投资价值,为企业下一步决策提供参考。


写字楼投资、租赁市场趋冷



写字楼市场整体存在库存压力,新开工面积在连续两年负增长后才刚刚转正。

从我们跟踪监测的21个城市数据来看,一线城市商业地产大宗交易活跃,写字楼最受青睐,但城市吸纳量不及新增供应;而二线联合办公租赁前景广阔,但受经济放缓,需求放缓影响……

2019年下半年全国写字楼价格同比涨幅0.46%,涨幅收窄,为近三年来最低。


受宏观经济增速放缓和中美贸易摩擦等不确定因素影响,2019年多行业呈下滑趋势,企业谨慎扩张,写字楼租赁需求放缓,租户的租赁决策更趋保守。

有数据统计,中国内地主要城市写字楼平均空置率为20%左右,空置面积主要集中在部分华北二线和中西部城市以及新兴商务区板块。

云房数据显示,2019年下半年全国写字楼租金指数同比下跌0.98%。


投资回报率下行 深圳最低



静态租赁回报率是衡量投资回报的一个很好的指标,该指标是年内租金收益与售价的比值,也叫租售比。2019年下半年随着整体价格涨幅收窄,租金却下滑幅度较大,写字楼静态租赁回报率整体下行。

云房数据显示,2019年下半年静态租赁回报率下滑0.3个百分点至3.6%,波动相对较大。

一线城市中深圳,由于P2P频繁爆雷引发退租行为,同时新增供应集中入市,供过于求导致租金下滑,2019年下半年回报率最低。预计2020年将继续下滑, 2021年新增延缓,需求复苏静态租赁回报率或有所回升。
二线城市出现分化,成都、杭州等城市因人才涌入、政策利好等因素写字楼价格小幅上涨,导致静态租赁回报率回落;重庆、郑州等城市则出现不同程度下滑,静态租赁回报率有所上升。


从21城监测数据来看,长沙静态租赁回报率最高为5.3%,高于五年期贷款利率(4.85%),其次静态租赁回报率较高的是武汉、南京等城市。

写字楼是否还值得投资?



受疫情影响,工人延迟返工、暂停生产影响,一二季度新增供应将有所放缓,不少计划于第一季度竣工交付的写字楼项目预计都将延期至下半年甚至明年。尽管如此,写字楼市场供过于求的情况依然存在,并会维持较长一段时间。
疫情期间更多人宅在家中办公,写字楼各类搬迁需求、新增需求均会受疫情影响而延后,带看数量大幅减少、受疫情波及的企业写字楼租赁预算减少……一定程度上拉高空置率,预计第一季度乃至上半年,写字楼市场租金将有明显下跌, 2020年静态租赁回报率继续下行,投资收益较少。
短期内负面情绪和商务活动的削减可能会导致投资减弱,但长期来看,随着金融领域的进一步开放,货币政策也有望进一步放宽和利率下调,部分业主或开发企业可能面临现金流方面的挑战,写字楼市场价格有望回落,而租赁需求会逐步恢复,届时也是投资机构抄底的好机会。